Kann Bitcoin deine Immobilien-Finanzierung sichern?
Bitcoin-besicherte Kredite sind in der Schweiz heute schon möglich – über Krypto-Banken wie Sygnum oder AMINA (bis 2023 SEBA Bank, AMINA). Du bekommst CHF gegen deine Bitcoin, und nutzt dieses Geld für Hypothek oder Amortisation.
Was nach Kenntnisstand der Redaktion (Oktober 2026) nicht geht: Bitcoin direkt als Sicherheit für die Hypothek bei Raiffeisen, ZKB oder UBS hinterlegen; ein solches Angebot ist uns bei keiner traditionellen Hypothekarbank bekannt. Für einen Lombardkredit nimmt die Luzerner Kantonalbank Bitcoin und Ether inzwischen als Sicherheit an (LUKB, 25.09.2025).
Regulierte Schweizer Krypto-Bank, FINMA-lizenziert seit August 2019 (FINMA, 26.08.2019). Bitcoin-besicherter Kredit in CHF, EUR oder USD möglich (Sygnum Lending); im Angebot über Relai LTV auf Bitcoin bis 50 % (Relai).
Ebenfalls FINMA-reguliert seit August 2019 (FINMA), Sitz in Zug; seit 1. Dezember 2023 AMINA Bank AG (AMINA). Bietet Crypto-Lending mit Bitcoin als Kollateral an; der Zins hängt vom LTV und von der Laufzeit ab, Konditionen auf Anfrage (AMINA Lending).
Broker und Crypto Finance Provider. Bietet ebenfalls Lending-Produkte mit Bitcoin-Kollateral; der LTV kann angepasst werden (Bitcoin Suisse Lending).
Steigt der LTV durch einen Kursrückgang über die vertragliche Schwelle, verlangt die Bank: entweder mehr BTC nachschiessen oder Kredit teilweise zurückzahlen. Kommt das nicht, kann BTC zwangsverkauft werden – oft zum schlechtesten Zeitpunkt (AMINA nennt als letzten Schritt den «Close-out», AMINA Lending; bei Sygnum über Relai suchen Berater laut Anbieter zuerst eine Lösung statt zu liquidieren). Beim Sygnum-Kredit über Relai liegt der erste Margin Call bei rund 55 % LTV, der harte bei rund 70 % (Relai) – bei einem Start-LTV von 50 % also schon nach rund 9 % bzw. 29 % Kursrückgang.
Schulden aus einem Bitcoin-Kredit sind in der Schweiz steuerlich abzugsfähig: vom Vermögen (besteuert wird das Reinvermögen, Art. 13 Abs. 1 StHG), die Schuldzinsen vom Einkommen (Bund: bis zum Vermögensertrag plus CHF 50'000, Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG). Das steuerbare Vermögen sinkt aber nur, soweit das geliehene Geld nicht selbst als Vermögen bleibt – löst der Kredit eine Hypothek ab, ersetzt er bloss eine abzugsfähige Schuld durch eine andere; eine Steuerersparnis entsteht dadurch nicht. Ab 1. Januar 2029 fällt der Abzug privater Schuldzinsen weitgehend weg, auch für Lombardkredite: abziehbar bleiben sie nur noch im Verhältnis der nicht selbst genutzten Liegenschaften in der Schweiz zum gesamten Vermögen (Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG in der Fassung ab 1.1.2029), dazu ein befristeter Ersterwerberabzug (Art. 33a DBG; Abschaffung des Eigenmietwerts, angenommen am 28. September 2025, EFD; Inkrafttreten Bundesrat, 01.04.2026). Bitte Steuerberater konsultieren.
Bitcoin kann innert Wochen -50% verlieren (z. B. 14.02.–12.03.2020: −52 %, Tageskurse der Coin Metrics Community API). Immobilienhypotheken brauchen stabile Sicherheiten über 10–25 Jahre.
Einschätzung der Redaktion: Die Anforderungen an Eigenkapital und Risikomanagement bei Kryptoassets dürften Bitcoin als Hypothekarpfand für klassische Banken unattraktiv machen.
Schweizer Banken rechnen meist mit kalkulatorischem Zins von 5 % (moneyland.ch; Raiffeisen). Ein schwankender BTC-Wert passt nicht in dieses starre Raster.
Bei starkem Kurseinbruch müssten Banken Zwangsverkäufe einleiten – politisch und reputationstechnisch kaum tragbar für traditionelle Institute.
In den USA haben Better Mortgage und Coinbase am 26. März 2026 eine von Fannie Mae gestützte («conforming») Hypothek lanciert, bei der Bitcoin oder USDC als Sicherheit für die Anzahlung verpfändet werden (Better, 26.03.2026; Better); allgemein verfügbar seit 26. August 2026 (Better):
Die verpfändeten BTC sichern (zusammen mit einem Grundpfand im zweiten Rang) einen separaten, überbesicherten Kredit für die Anzahlung – die Sicherheit muss mindestens 250 % des Kreditbetrags decken (bei USDC 125 %); die Hypothek selbst ist eine normale, von Fannie Mae gestützte Hypothek (Better).
Im Gegensatz zu Schweizer Crypto-Lending: Kursrückgänge allein lösen keinen Margin Call aus; verwertet wird die Sicherheit erst nach 60 Tagen Zahlungsverzug. Die BTC liegen während der Laufzeit auf einem Verwahrkonto von Better bei Coinbase Prime (Better).
Verpfändete USDC erhalten Rewards, die die Zinszahlungen teilweise ausgleichen können (Better) – Krypto-natives Hypothekenerlebnis von Anfang bis Ende.
Auch wenn Bitcoin keine direkte Hypothekarsicherheit ist, gibt es einen eleganten Umweg:
Deine BTC bleiben in deinem Besitz – du übergibst nur die Verfügungsgewalt für die Kreditlaufzeit.
Du erhältst sofort Liquidität in CHF – ohne Bitcoin zu verkaufen. Ein Verkauf wäre im Privatvermögen allerdings ebenfalls steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG), ausser du giltst als gewerbsmässiger Händler – massgeblich sind Art, Umfang und Finanzierung der Transaktionen (ESTV, Arbeitspapier Kryptowährungen).
Den erhaltenen CHF-Kredit direkt für Amortisation oder als Eigenkapital-Nachweis einsetzen. Als Eigenmittel zählt ein Darlehen beim Kauf allerdings nur, wenn es der Hypothekarbank abgetreten wird oder nachrangig ist; die Verpfändung von Wertschriften oder Kontoguthaben kann dagegen angerechnet werden (SBVg-Richtlinien Hypothekarfinanzierungen, Ziff. 2.1, in Kraft seit 1.1.2025).
Du hast CHF-Liquidität genutzt und trotzdem die volle Bitcoin-Exposition – kein Verkauf, kein Steuerereignis.
Wenn BTC im Wert steigt, verbessert sich dein LTV automatisch. Bei starkem Anstieg kannst du den Kredit frühzeitig ablösen.
Du amortisierst CHF 120'000 deiner Hypothek – ohne einen einzigen Bitcoin zu verkaufen. Die 2 BTC bleiben vollständig in deiner Position und können weiter an Wert gewinnen.
| Methode | Anbieter | LTV | Margin Call | Verfügbar CH |
|---|---|---|---|---|
| Bitcoin-Kredit (Sygnum) | Sygnum Bank | bis 50% (über Relai) | Ja | Jetzt |
| Bitcoin-Kredit (AMINA, ehemals SEBA) | AMINA Bank | auf Anfrage | Ja | Jetzt |
| Direkte Hypothek BTC | – | – | – | Noch nicht |
| Fannie Mae Modell | Fannie Mae / Better / Coinbase | max. 40% (Anzahlungskredit) | Nein | USA only |
Je nach Vertrag muss schon bei einem Kursrückgang von rund 29 % (LTV 50 % → 70 %, Relai/Sygnum) Kapital nachgeschossen oder der Kredit partiell zurückgezahlt werden – innert der vertraglich vereinbarten Frist, sonst verwertet die Bank die Sicherheit (Bitcoin Suisse Lending).
Deckt der Verkaufserlös der Bitcoin den Kredit samt aufgelaufenen Zinsen nicht, kann je nach Vertrag eine Restschuld bleiben; dann ist der Verlust grösser als der BTC-Bestand. Vertrag prüfen.
Bitcoin-besicherte Kredite kosten beim Sygnum-Kredit über Relai 5.65–9.50% p.a. je nach Währung und Verwendung (CHF 5.65–6.65 %, EUR 7.00–8.00 %, USD 8.50–9.50 %, Relai) – deutlich mehr als klassische Hypotheken (rund 1–2%; SARON-Hypothek 0.71–1.35 %, 10-jährige Festhypothek 1.65–2.10 %, simplemoney.ch nach VZ und Banken, Stand 11.09.2026). Auf langer Sicht erhebliche Mehrkosten.
Bei starkem Kurseinbruch und fehlendem Nachschuss kann BTC zwangsverkauft werden – oft zum schlechtesten Zeitpunkt im Crash. Wie das abläuft, regelt der Vertrag: AMINA nennt als letzten Schritt den «Close-out» (AMINA Lending), bei Sygnum über Relai suchen Berater laut Anbieter zuerst eine Lösung statt zu liquidieren (Relai).
Einschätzung der Redaktion, keine Prognose: So könnte es in den nächsten Jahren weitergehen.
Voraussichtlich ab 2027–2028 werden einzelne Institute BTC als ergänzende Sicherheit (neben Liegenschaften) prüfen – analog zum US-Modell.
Das Schweizer DLT-Gesetz (seit 2021, vollständig in Kraft seit 1. August 2021, SIF) schafft die Basis. Tokenisierte Immobilien-Wertrechte werden die Grenze zwischen Crypto und Immobilienmarkt weiter verwischen.
Klarere Eigenkapitalregeln für Kryptoassets könnten traditionelle Banken dazu bringen, BTC-Sicherheiten neu zu bewerten.
Disclaimer: Keine Anlageberatung. Alle Angaben dienen der Information und Bildung. Stand Oktober 2026. Konditionen, Regulierungen und Angebote können sich jederzeit ändern. Konsultiere vor finanziellen Entscheidungen einen unabhängigen Finanz- und Steuerberater.