Tragbarkeits-Rechner Hypothek | Raiffeisen Regeln

🎂 Alter & Pensionierungsstatus

Was: Bestimmt welche Tragbarkeitsgrenze gilt.
Auswirkung: Vor Pension: 33.33% — strenger. Nach Pension (AHV-Alter 65): 38% — grosszügiger, «weil keine Sozialabzüge mehr vom Renteneinkommen abgezogen werden» (Raiffeisen, Hypothek in der Pension, 01.07.2026).

🇨🇭 AHV-Referenzalter: 65 für Männer; für Frauen steigt es mit AHV 21 schrittweise (Jahrgang 1961: 64 Jahre und 3 Monate) und beträgt 65 ab Jahrgang 1964 (AHVG Art. 21 und Übergangsbestimmungen AHV 21)

🏦 1. Hypothek

Was: Grundpfandgesicherte Schuld bis 66.67% des Immobilienwerts.
Auswirkung: Muss grundsätzlich nicht amortisiert werden, solange die Tragbarkeit (≤33.33% resp. ≤38%) eingehalten wird (Raiffeisen).

Max. 66.67% des Immobilienwerts

⚠️ 2. Hypothek — Amortisationspflicht

Was: Schuld zwischen 66.67% und 80% des Immobilienwerts.
Pflicht: Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Referenzalter (65) vollständig amortisiert sein — je nachdem, was früher eintrifft (Raiffeisen; FINMA, 2.7.2014).

⚠️ Bei Pensionierung muss die 2. Hypothek auf CHF 0 sein!

🏠 Immobilienwert

Was: Verkehrswert (nicht Kaufpreis).
Auswirkung: Basis für Unterhaltskosten (1% p.a.) und Belehnungsgrad (max. 80%). Raiffeisen nimmt den niedrigeren Wert von Kaufpreis und Schätzwert (Niederstwertprinzip der Selbstregulierung, FINMA, 2.7.2014).

Unterhaltskosten = 1% p.a. des Verkehrswerts bzw. Kaufpreises (Raiffeisen, Tragbarkeit in der Pension)

👴 AHV-Rente

Was: Staatliche Altersrente aus der 1. Säule.
Abruf: Rentenvorausberechnung bei der Ausgleichskasse oder Schätzung mit dem Online-Rechner ESCAL (Merkblatt 3.06, Stand 1.1.2026)

🇨🇭 2025/2026: Min. CHF 15'120/Jahr — Max. CHF 30'240/Jahr (Max. bei vollständiger Beitragsdauer und massgebendem Durchschnittseinkommen ab CHF 90'720; Merkblatt 3.01, Stand 1.1.2026)

🏦 PK-Rente

Was: Lebenslange Rente aus der Pensionskasse (2. Säule).
Berechnung: Alterskapital × Umwandlungssatz. BVG-Mindestumwandlungssatz: 6.8% (nur Obligatorium, BVG Art. 14); für den überobligatorischen Teil gilt kein gesetzliches Minimum (BVG Art. 49 Abs. 2), Richtwert der Redaktion 5.0–5.5%; im Durchschnitt wandten die Kassen 2025 im Alter 65 5.22% an (OAK BV, Bericht zur finanziellen Lage 2025, Kap. 5.2).

Beispiel-Persona: CHF 600'000 × 4.41% = CHF 26'460/Jahr

📐 Kalkulatorischer Zinssatz 5%

Was: Raiffeisen rechnet derzeit mit 5% — unabhängig vom aktuellen Marktzins (Raiffeisen).
Warum: Puffer für Zinserhöhungen. Bei 2.5% aktuellem Zins: die Tragbarkeit muss trotzdem mit 5% bestehen.

⚠️ Auch wenn dein Hypothekarzins heute 1.5% beträgt, rechnet die Bank mit 5%!

📊 Tragbarkeitsgrenze

Vor Pension: 33.33% des Bruttoeinkommens (= 1/3, Raiffeisen, Tragbarkeit)
Nach Pension: 38% des Einkommens (AHV + PK, Raiffeisen)
Wohnkosten = kalk. Zins (5%) + Unterhalt (1%) + evtl. Amortisation 2. Hypo. Dieser Rechner berücksichtigt die Amortisation der 2. Hypothek nicht — bei einer 2. Hypothek vor der Pension fällt die Tragbarkeit bei der Bank entsprechend strenger aus.

Raiffeisen-Spezialität: 38% im Rentenalter statt 33.33% davor

📏 Maximale Belehnung 80%

Aufbau: 1. Hypothek max. 66.67% + 2. Hypothek max. 13.33% = Total max. 80% (Raiffeisen).
Eigenmittel: mindestens 20%, davon max. 10% aus der Pensionskasse (PK-Vorbezug/-Verpfändung); 10% des Kaufpreises müssen als Barmittel oder Kontoguthaben vorliegen, «dazu zählen keine Gelder aus der 2. Säule» (Raiffeisen, Tragbarkeit).

Belehnungsgrad = Gesamthypothek / Immobilienwert × 100

🏠 Tragbarkeits-Rechner — Raiffeisen Schweiz Regeln