Zielrendite, kein Planungswert: Diese Analyse misst die Immobilie an einem Ziel von 5 % Cashflow (CHF 25'000 pro Jahr auf CHF 500'000). Die Rechner und Fallstudien von vacatum.ch planen vorsichtiger mit
3.0 % Rendite und
2.0 % Inflation (
Methodik). Mit
3.0 % trägt das Kapital von CHF 500'000 ohne Kapitalverzehr rund CHF 15'000 pro Jahr (nominal). Wer trotzdem CHF 25'000 pro Jahr bezieht, verbraucht Kapital: Es ist im 31. Jahr aufgebraucht (feste Entnahme am Jahresende, ohne Steuern und Kosten), mit jährlichem Teuerungsausgleich bereits im 23. Jahr (
Fallstudie Inflationsausgleich).
1. Die Basisinformationen (Das Objekt)
Um eine realistische Rendite zu berechnen, müssen wir ein konkretes Marktszenario definieren. Warum kaufen wir nicht einfach für 500k eine Wohnung?
- Das Problem (Einschätzung der Redaktion, ohne Marktdaten): Für 500'000 CHF gibt es im Schweizer Mittelland (wo die Mietnachfrage stabil ist) kaum noch attraktive 3.5 bis 4.5 Zimmer-Wohnungen. Man findet oft nur sehr alte Objekte (hohe Sanierungskosten) oder Studios.
- Die Lösung: Wir nutzen die 500k als Eigenkapital-Basis und nehmen eine Hypothek auf, um ein solides Familienobjekt zu kaufen.
- Der Standort: Kanton Aargau, Agglomeration (z.B. Aarau, Lenzburg, Oftringen). Gute Verkehrsanbindung.
- Das Objekt: Moderne 3.5 Zimmer Wohnung (ca. 85-90qm) inkl. Tiefgaragenplatz.
- Der Kaufpreis: 850'000 CHF (inkl. aller Kaufnebenkosten; Annahme des Szenarios, keine Marktdaten).
- Die Mieteinnahme: 2'400 CHF/Monat (Annahme des Szenarios für Neubau/guten Zustand, keine Marktdaten).
2. Szenario A: Die solide Finanzierung
Du willst nicht dein ganzes Geld binden. Du investierst 300k in die Wohnung und behältst 200k als Reserve (Liquidität).
Finanzierung: 300'000 CHF Eigenkapital | 550'000 CHF Hypothek.
Reserve: 200'000 CHF (Sicher auf dem Konto/ETF).
| Jahres-Mieteinnahmen (Netto-Kaltmiete) |
+ 28'800 CHF |
| Hypothekarzinsen (550k @ 1.5%, angenommener Marktzins) |
- 8'250 CHF |
| Verwaltung & Leerstandrisiko |
- 3'500 CHF |
| Rückstellungen (Unterhalt/Erneuerung 0.8%) |
- 6'800 CHF |
| Einkommenssteuer auf Miete (ca. 25%) |
- 2'560 CHF |
| NETTO CASHFLOW (Verfügbar) |
7'690 CHF |
Rendite auf eingesetztes Kapital: 2.56 %
3. Szenario B: "All-In" (Maximale Investition)
Du entscheidest dich, jeden verfügbaren Franken (500k) in das Objekt zu stecken, um die Schuldzinsen zu drücken.
Achtung: Kein Liquiditätspuffer mehr!
Finanzierung: 500'000 CHF Eigenkapital | 350'000 CHF Hypothek.
Reserve: 0 CHF (Klumpenrisiko).
| Jahres-Mieteinnahmen |
+ 28'800 CHF |
| Hypothekarzinsen (Nur noch auf 350k) |
- 5'250 CHF |
| Verwaltung & Rückstellungen (Bleiben gleich) |
- 10'300 CHF |
| Einkommenssteuer (Höher, da weniger Schuldzinsabzug) |
- 3'300 CHF |
| NETTO CASHFLOW (Verfügbar) |
9'950 CHF |
Analyse: Du bindest 200'000 CHF zusätzliches Kapital, erhältst dafür aber nur ca. 2'300 CHF mehr Cashflow pro Jahr. Deine prozentuale Rendite sinkt auf 1.99 %!
4. Der Vergleich: Direktbesitz vs. Fonds ("All-In")
Was passiert, wenn wir die 500k stattdessen in einen Schweizer Immobilienfonds (z.B. UBS Sima) stecken?
Die Wohnung (500k Invest)
- Netto-Cashflow: ~9'950 CHF
- Arbeit: Vermieter sein (Reparaturen, Mietersuche).
- Klumpenrisiko: Extrem hoch (1 Objekt).
- Steuer: Mieterträge voll als Einkommen (kein Eigenmietwert — der fällt nur bei Eigennutzung an, Art. 21 DBG).
Der Immobilienfonds (500k Invest)
- Netto-Cashflow: ~14'000 - 15'000 CHF (Modellannahme rund 2.8–3% Ausschüttung, nicht an einem Factsheet belegt)
- Arbeit: Keine (Passiv).
- Risiko: Verteilt auf hunderte Gebäude.
- Steuer: Privilegiert (Ausschüttung teils steuerfrei, soweit aus direktem Grundbesitz des Fonds, Art. 20 Abs. 1 lit. e DBG).
5. Fazit & Zentrale Erkenntnis
Das Ziel verfehlt: Egal ob Direktkauf oder Fonds, selbst im besten Fall ("All-In Fonds") erreichst du nur ca. 14'500 CHF Cashflow. Dein Ziel sind aber 25'000 CHF (5%).
Die Immobilie ist ein "Sparschwein", keine "Renten-Maschine".
Einschätzung der Redaktion: Eine Schweizer Wohnimmobilie funktioniert wie ein Sparschwein aus Beton. Sie ist hervorragend geeignet, um Vermögen über Generationen zu erhalten und vor Inflation zu schützen ("Kapitalerhalt").
Aber: Man kann ein Sparschwein nicht melken. Die laufende Rendite (nach Kosten & Steuern) ist in den beiden Szenarien oben zu niedrig (1.99% bzw. 2.56%), um davon ein nennenswertes Zusatzeinkommen zu bestreiten, ohne das Kapital aufzuzehren.
Empfehlung: Nutze Immobilien nur zur Diversifikation (via Fonds), aber verlasse dich für den Cashflow auf die Strategie "Wertpapiere & Entnahmeplan" (Szenario 4 aus der Hauptanalyse).